初心者の為の不動産投資

不動産投資のイメージは、

・騙されるイメージがある

・知識がないから失敗したら怖い

・そもそも資金が無いから購入できない

と様々だと思います。

そんななかで

現在、日本は超低金利時代に突入し、銀行にお金を預けているだけでは資産が増えない時代となり、

今の20代~30代は「老後の生活が不安」と考えている方も少なくない現状です。

実際に現役世代の社会保障料が増えていき、高齢者への年金受給額の減額や、年金受給年齢の引き上げをしなければいけなくなって来ている現状です。

人口は減って、高齢者の割合が増えて行く為、将来の為に自分で資産を運用し、将来に備える必要性が高まっている為、生活設計がしやすい不動産投資が注目されています。

そこで、不動産投資をするにあたってのメリットとデメリットをまとめました。

メリット

① 生命保険の代わりになる

一般的には金融機関より融資を受けて住宅を購入する場合、団体信用生命保険(融資を受けた方が万一死亡した時や高度障害になった時等に、家族に借金が残らないように借金の支払いが免除される)不動産投資でも同じ仕組みを利用できる為、万一の際家族に資産を残す事ができます。

② 少ない自己資金で始められる

不動産投資と聞くと多額な資金が必要と考える方も多いかと思います。

しかし、不動産投資は資金が手元に無くても将来の利益を担保にする事によって、ローンを組むことが可能です。入居者からの家賃収入で借入の返済をする事もできます。

③ 私的年金として活用できる

賃貸物件を貸し出す事によって入居者から家賃を回収する家賃収入(インカムアゲイン)と

不動産を売却する事により売却益(キャピタルゲイン)を得る事ができ、老後の資金を確保する事ができます。

④ インフレ対策になる

インフレとは貨幣価値が下落する事です。

現在日本銀行が2%の物価上昇を目標に金融調和を続けているのをご存知でしょうか。

不動産の価格、家賃は物価の上昇とも連動します。物価上昇率が仮に2%に到達した場合お金の価値は2%目減りする事になりますが、不動産は実物資産なのでそこまで価値が目減りする事はありません。

外貨預金等と共に人気があるインフレ対策の一つが不動産です。

⑤ 節税が期待できる

不動産投資は言い換えると賃貸事業ですので、税務署に事業として申告できます。

これにより会社で受け取っている給与と不動産投資により得た収入、不動産投資で使用した経費を合算して確定申告をする事が可能です。物件の減価償却費や毎年の固定資産税、ローンの利息なども該当する為、給料で多く支払いすぎた所得税を還付させたり、住民税を減税させる事で税金対策として取り組まれる方もいらっしゃいます。

デメリット

① 空室リスク

入居者がいなければ家賃収入を得る事はできません。新たな入居者が見つかるという保証はない為、サブリース(一括借り上げ、空室保証)を利用する方法があります。

サブリースとは投資用の不動産を管理会社が借り上げ空室の有無に関わらず一定金額をオーナーに支払うというものです。空室ができたとしても安定的に収入を得る事が可能です。

② 天災のリスク

地震や津波、火災などによる倒壊、破損等により物件の価値が下がってしまう事です。

1981年以降に建てられた新耐震基準を満たした物件を選んだり、地震保険や火災保険等に加入しておくオーナーさんが増えています。

③ 老朽化リスク

不動産は経年劣化をしていくので老朽化を放置しておくとなかなか新たな入居者が見つからないという可能性が高くなります。そこで、修繕費用の積み立てをする等長期的な修繕計画を練っておくとともにサポートの手厚い管理会社を選ぶことも対策の一つです。 

④ 金利リスク

変動金利というものを利用しローンを組む場合、金利の上昇に伴い返済負担額が増えるという事もあります。繰り上げ返済をして返済期間を短くしたり、ローンを組む際固定金利を選択するなどの方法があります。無理のない運用計画を立てる事が必要です。

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